アパートの大家さんの修繕範囲とは

賃貸住宅の大家さんには、賃貸している物件が修繕を必要とする状態のとき、原則として修繕する義務があります。

この修繕義務は、賃貸契約の当初から契約終了まで継続します。

「修繕」とは？

建築物のある部分をほぼ同じ材料を用いて、同じ形状・同じ寸法でつくり替え、性質や品質を回復させる工事のことを、建築基準法で「修繕」と定義しています。

修繕義務の判断基準 修繕を必要とする状態とは、

入居者が通常の使用に支障をきたす状態をいいます。

通常の使用に支障をきたすかどうかは、賃料の額や賃貸物件の構造、その物件にどの程度の年月が経っているか、さらにその地方の習慣や環境などの要素を総合的に判断し、破損の程度と照らし合わせて判断します。

しかし、通常の使用に支障をきたす状態であっても、賃料と比較して採算の合わない莫大な費用を要する修繕（例：建物の老朽化が激しく、建て替えと同程度の費用を要する場合）などには修繕義務はありません。

また、通常の使用に支障をきたさない程度の畳や壁などの日焼け、天井や壁などの小さな汚れなどについても修繕義務はありません。

大家さんが修繕義務を怠ったら？

万一、大家さんに修繕義務があるのに入居者が求めても修繕しないという場合は、修繕義務を怠ったことを理由に入居者は賃貸借契約を解除することができます。

被害を被った場合には、損害賠償を求めることもできます。

入居者が修繕するという特約がある場合は？

ただし、入居者自身が修繕するという特約がある場合は、特約の内容によって有効となるものと無効となるものがあります。

畳表・ふすま・障子の張り替え、電球・蛍光灯の取り替えといった小修繕を内容とする特約は有効ですが、大修繕を要する屋根・柱・壁・床・土台などの建物の主要箇所や、大修繕ではないものの、流し台、風呂桶、洗面台、便器、じゅうたん・畳の取り替えなどの中程度の修繕を内容とする特約は無効とされます。

これは、特約で本来大家さんの義務であるものを入居者の義務にすることは入居者に不利益となりますし、入居者としても大家さんの義務を自分が負担するという考えに基づいて契約したとは思われないからです。

したがって、小修繕を超えた入居者の修繕義務を定めた特約は無効となります。

当組合は、年間350件ほどの原状回復工事（ハウスクリーニングから小規模・大規模修繕）の実績があります。

ほんの少しの修理から畳や襖の表替え・クロスの張り替え・窓の修理・扉の立て付けなど住宅内外の事でしたら何でもご相談・お問い合わせください。工事の大小にかかわらず何でもお尋ねください。

お互いが気持ちよく過ごすために

大家さんと入居者がお互い気持ちのよい関係で過ごすためには、それぞれが負うべき義務の範囲をよく理解しておくことも大切かもしれませんね。